喀什市人民政府文件
喀市政发〔2012〕5号
喀什市国有建设用地出让管理实施意见
各乡、镇（场）、街道，市直各部门：
为进一步加强喀什市国有建设用地出让管理，规范土地市场行为，保障城市建设的持续、健康发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发【2008】3号）和《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国发【2010】34号）、《新疆维吾尔自治区城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法》等法律、法规，结合喀什市实际，提出如下实施意见。
一、进一步规范土地出让行为
（一）严格国有建设用地出让主体。市人民政府是喀什市国有建设用地出让一级市场的主体，实行对土地的集中统一供应。国有建设用地使用权出让一律由市国土资源局组织实施，严禁其它单位或个人实施土地出让行为。
(二)严格调控土地出让总量。市国土资源局根据经济和社会发展需要，会同市城乡规划局按照土地利用总体规划和城市总体规划编制年度土地供应计划报市人民政府批准执行。年度计划要优先考虑东城新区和特殊经济开发区的公共设施用地、保障性住房及民生工程用地；商业和住宅用地按照非饱和适度供应土地的原则，合理控制土地供应量，提高土地资产运营质量，实现土地收益最大化。
（三）全面实行“净地”出让。国有建设用地使用权出让前必须先进入土地储备库。土地储备的范围包括：依法收回的国有土地；收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地和其他依法取得的土地。市人民政府将对储备的土地特别是依法征收后纳入储备的土地，进行前期开发，达到“四通一平”（道路通、供水通、供电通、排水通和土地自然平整）以上标准，凡是不具备“四通一平”的小宗土地原则上不得出让。
（四）坚持市场化配置土地资源。对商业、住宅、工业、旅游、娱乐等经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让；对于商品住宅与其它用途混合性的建设用地，规划部门在制定国有建设用地使用权规划设计条件时，必须明确各类用途的建设面积所占比例，国土部门据此核算土地使用权出让的底价。
（五）严禁低价出让国有建设用地使用权。各类国有建设用地使用权的出让价格，不得低于新增建设用地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。其中：经营性用地在基准地价以内的区域，不得低于基准地价的70%出让；对利用国有未利用土地的工业用地可按照出让最低价标准（120元/㎡）的50%确定。其中，对使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外国有未利用土地的工业项目，按自治区人民政府新政办（2011）113号文件的规定执行。
（六）合理确定出让土地宗地规模和工业项目控制指标。工业用地的企业厂区绿地率不得超过20%，所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过该项目总用地面积的7%。
（七）严格土地出让合同管理。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同。《国有建设用地使用权出让合同》要严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容。国有建设用地改变土地用途必须符合城市总体规划，对非经营性用地改变为经营性用地的，应当约定或明确市人民政府可以收回土地使用权，重新依法出让。
（八）加强建设用地转让管理。国有建设用地使用权转让时，必须到喀什市土地矿产交易中心公开转让。禁止“炒买炒卖”土地；对不符合法律规定条件的建设项目用地，严禁转让。严格履行土地使用权出让合同条款，凡违反建设用地出让合同或有关规定的，市国土资源局依法没收违法所得，并追究违约、违规责任。经依法批准转让以划拨方式取得的国有建设用地使用权和出让国有建设用地使用权设定抵押权时，转让价低于基准地价20%以下的，市人民政府可以委托土地储备中心行使优先购买权。
（九）落实土地出让公开制度。协议出让的《国有建设用地使用权出让合同》签订后7日内，招标、拍卖、挂牌出让活动结束后10个工作日内，市国土资源局应将出让结果在土地有形市场或指定的场所、媒体公布。
(十) 在签订《国有土地使用权出让合同》时，用地者需另行缴纳《国有土地使用权出让合同》履约保证金，缴纳标准为：土地成交价款在1000万元以下的宗地按土地成交价款的20%缴纳履约保证金；土地成交价款在1000万元以上的宗地按200—500万缴纳履约保证金。履约保证金在竞得人按约定期限开发建设完毕，并经出让人验收合格后10日内一次性退还；未能按要求建设的，履约保证金抵交违约金（该履约保证金或违约金不计利息）。出让取得土地使用权者，在规定的期限内未到市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，则视为自动放弃土地使用权，所交纳的履约保证金不予退回，重新出让土地使用权。
二、进一步规范土地出让价款管理
（十一）严格土地出让价款收取。土地使用者在签订土地使用权出让合同后1个月内必须缴纳出让价款60%的首付款，在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿金，受让人无权要求退还保证金。
（十二）规范土地二级市场的出让金收取标准。土地二级市场出让金收取按以下标准执行，涉及多项出让金收取的，逐项计算，累计收取。
1、划拨土地补办出让手续（含转让）。政府收取的土地出让金按市场评估价的差额予以全额征收。具体公式为：政府收取的土地出让金＝批准时新增土地使用条件下出让土地使用权市场评估价－批准时原土地使用条件下划拨土地使用权市场评估价。
2、出让土地改变用途。2011年12月31日前出让土地，经批准改变用途的，政府收取的土地出让金按市场评估价的差额全额收取。具体公式为：政府收取的土地出让金=批准时的新增土地使用条件下土地使用权市场评估价-批准时原土地使用条件下剩余年限土地使用权市场评估价。
3、出让土地改变容积率。2011年12月31日前出让土地，经批准工业用地增加容积率不收取土地出让金，其它项目用地增加容积率必须交纳土地出让金：以出让方式取得建设用地使用权的建设单位，经依法批准变更规划条件的，由建设用地批准机关重新出让建设用地使用权；无法重新出让的，按照不少于变更后增加建筑面积对应的建设用地2倍追征土地出让金。建设单位在规定期限内未支付的，由建设用地批准机关收回建设用地使用权。增加的建筑面积=土地面积×新容积率－土地面积×原容积率。增加的建筑面积由规划部门核定。基准地价按现行基准地价核定。
4、土地使用权面积增加。原用皮尺测量、手工制图，现用精密仪器测量、电子制图等因素而导致实际用地面积大于土地登记面积的，在权属来源合法，四至界线无变化，无争议的情况下，增加的土地面积按土地初始登记时基准地价征收土地出让金。具体公式为：政府收取的土地出让金＝增加的土地使用权面积×初始登记时标定地价。
5、增加土地使用年限。土地使用年限从土地交付之日起计算，建设工期应当计入已使用的土地年限。房地产企业在房屋预售、销售之前必须将土地使用年限告知购房人。在土地登记时，购房人自愿申请将土地年限办理为法定最高年限的，应予以批准并收取土地出让金。政府应收取的土地出让金为增加土地使用年限的市场评估价。具体公式为：政府收取的土地出让金＝增加的土地使用年限÷土地用途法定最高年限×土地使用权市场评估价。
6、企业改制后享受国家有关优惠政策，若转让原企业用地以及改变土地用途时，需按照土地市场价补交土地出让价款。
三、进一步加强出让土地跟踪管理
（十三）实施住房用地开发利用申报制度。已取得国有土地使用权的用地者在建设项目开工前和竣工后的十日内，必须向国土资源局递交书面申报材料，国土资源局以此进行“证地复核”，并将用地者是否严格履行土地出让合同、是否在划拨决定书约定的期限内开、竣工以及用地面积、土地用途、容积率等依法用地情况作为竣工验收的一项重要内容。房地产开发项目竣工验收时，建设主管部门要会同国土资源局对开发企业及建设项目履行用地合同约定的各类条件及承诺情况进行核查。未能按要求建设的，用地者所缴纳的履约保证金抵交违约金。未取得国土资源部门查验合格通知书的，不予竣工验收，房产部门不予受理登记和发放房产证。
（十四）严格执行闲置土地处置政策，严格查处囤地炒地行为。对企业自身原因造成土地闲置，依法坚决查处，闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的按土地出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对未达到法律法规规定的土地转让条件转让已确定土地用途的用地等囤地炒地行为，相关单位要严肃查处，应当依法没收违法所得，并处罚款。
（十五）规范国有建设用地使用权的土地登记管理。土地受让人按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定，付清全部土地出让价款和缴清税费后，市国土资源局方可办理《国有土地使用证》。
《国有建设用地使用权出让合同》所约定的土地使用条件发生变更的，土地受让人应持有关批准文件、原《国有土地使用证》和补交土地出让金凭证等证明资料，向国土资源局申请土地变更登记。
(十六)规范国有土地使用权抵押登记。依法登记办理了《国有土地使用证》方可办理国有土地使用权抵押登记。国有土地使用权抵押期间，土地使用权人进行房地产开发的必须经抵押人同意并出具书面意见后，市城乡规划局方可办理建设工程规划和建设手续。同时，抵押权人应加强对设立抵押的土地使用权的监管。
（十七）加强房屋预售和登记管理。市房产管理局在办理开发房屋预售和房屋所有权证时，应征求市国土资源局意见。对土地出让价款未交清、已设定土地使用权抵押未经抵押人书面同意和存在查封、冻结等限制土地权利的开发建设项目，市房产管理局不得办理商品房预售许可证和房屋所有权证书。
（十八）严格土地竞买人资格审查。市国土资源局要严格审查竞买人资格，在审查前，要在线查询国土资源系统所建立的房地产企业土地开发利用诚信档案，对发现竞买人及其控股股东存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地、非法转让土地使用权、因企业原因造成土地闲置一年以上、违背出让合同约定条件开发利用土地等违法违规违约行为的，不得通过竞买资格审查。还应要求竞买人提供有效身份证明文件、竞买（投标）保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明。
（十九）加强房地产用地开发利用诚信管理，加大违法违规房地产用地信息公开。市国土资源局建立完善房地产用地开发利用诚信档案，对招拍挂竟得土地后不及时签订成交确定书或出让合同、未按合同约定缴纳土地价款、未按合同约定开竣工的，要依法依规处理，向社会公示，计入诚信档案，作为土地竞买人资格审查的依据。市国土资源局按季度将发现和查处违法违规房地产用地的情况，在当地媒体和土地市场网页上向社会公布，接受公众监督，同时将有违法违规行为的房地产企业名单，及时抄送建设主管部门、工商、金融及监管等部门。
（二十） 本实施意见自颁布之日起施行。
二〇一二年一月十七日
主题词：国土 集体土地 出让 意见
抄送：市委，人大，政协
喀什市人民政府办公室 2012年1月17日印发